Tinglysning - servitutter m.m.

Jeg kan hjælpe dig med:

  • Udarbejdelse at tekster og kortbilag for nye servitutter og tinglysning heraf,
  • Rådgivning om tinglysning af vedtægter, overenskomster og kontrakter vedr. dele af faste ejendomme,
  • Oprettelse af underblade (bygningsblade) for bygninger på lejede grunde m.m.
  • Undersøgelse og ”udredning” af hvad der er tinglyst på din ejendom, og hvilken betydning det har for dit konkrete projekt,
  • Gennemgang af servitutter – nye som gamle – identifikation af hvem – evt. hvilke ejendomme – der er påtaleberettigede.
  • Rådgivning om evt. ”servitutudrensning” – oprydning af ”tingbladet” for din ejendom ved aflysning af ældre, ophørte servitutter,

Tinglysning er en sikringsakt.

En aftale er som bekendt en aftale, og den gælder mellem de parter der har indgået den. – Uanset om den er mundtlig eller skriftlig, og også uanset om den er tinglyst eller ej.

Men aftaler om fast ejendom indgås ofte ”på vegne af ejendommen”, og derfor har det betydning at en aftale også kan få gyldighed overfor efterfølgende ejere, eller overfor andre der kan have interesser i ejendommen.

Det kan man efter tinglysningslovens § 1, som man roligt kan kalde en af de vigtigste bestemmelser i dansk ret:

  • 1. Rettigheder over fast ejendom skal tinglyses for at få gyldighed mod aftaler om ejendommen og mod retsforfølgning. Stk. 2. Den aftale eller retsforfølgning, der skal kunne fortrænge en utinglyst ret, skal selv være tinglyst og erhververen ifølge aftalen være i god tro.

Bestemmelsen er vigtig, fordi den sammen med tinglysningsloven i øvrigt, samt udstykningsloven og ejerlejlighedsloven m.fl., sikrer af vi i Danmark har rigtigt godt styr på hvem der ejer de faste ejendommen, hvilket rettigheder der er på dem, og hvor de ligger.

Da registreringen er meget sikker, er det attraktivt for långivere at yde lån mod sikkerhed i fast ejendom, og derfor er belåning af fast ejendom i Danmark både relativt billig og meget sikker, sammenlignet med boligfinansiering i andre lande. – Og lånene tinglyses naturligvis også ”pantstiftende” på ejendommene – med mulighed for, i værste fald, at overtage ejendommen hvis en ejer ikke kan betale sine ydelser.

Tinglysningsloven stammer i sin nuværende form tilbage fra 1927, og før da, blev rettigheder registreret i ”Skøde og Panteprotokollen” hvis indhold i mange tilfælde stadigt er gældende.

Rettigheder over faste ejendommen kan derfor være stiftet for mange år siden, og det er ikke altid helt enkelt at finde ud af hvad der gælder, og hvad ikke.
Nogle servitutter kan være fra langt tilbage i det 1800 århundrede og skrevet med næsten ulæselig gotisk håndskrift. - Læg dertil, at ejendommene kan have ændret sig med tillæg eller salg af areal, ejerskifter, ændret belåning, indførsel af offentlige bestemmelser der nogle gange er tinglyst, og andre gange ikke, og som nogen gange har forrang overfor private servitutter. – Og andre gange ikke.  

Selv med romerrettens princip om ”først i tid, bedst i ret”, kan det simpel spørgsmål: ”Hvad gælder for min ejendom?”, være kompliceret at besvare, og man kan være nemt at blive fristet til hvad tinglysningslovens ”fader” – Fr. Vinding Kruse – et sted kalder ”vidtløftige undersøgelser af for længst uddødt rets stof”.

Modsat kan man sagtens komme ud for at en servitut om fx en ret til råstoffer på en ejendom fra 1876 fortsat er gældende.  Eller et forbud mod at drive handel med fødevarer i en forretning fra 1917. Man kan ikke springe over hvor gærdet er lavest, og tro at fordi noget er gammelt, er det ikke relevant. "Prior tempore, potior jure". Hvis altså retten ikke er "død og borte".

Særligt for Københavns Kommune kan nævnes, at man efter ”indlemmelsen” af store områder fra omegnskommunerne i starten af 1900-tallet, og gennemførsel af en storstilet byplanlægning, har tinglyst de såkaldte ”romertalsdeklarationer” der stadig anvendes som administrativt grundlag i byggesagsbehandling m.m.  – Og lignende private ”villaservitutter” findes også i mange områder.

Er der tinglyst noget på din ejendom som du er i tvivl om betydningen af, er du altid  velkommen til at kontakte mig og spørge. - Det koster ikke noget, og nogle gange kan jeg svarer med det samme også uden at der følger en regning med. - Andre gange vil du få et forslag til en ydelse, og et overslag over hvad det kan koste.